11 mars 2020

Thierry de Noncourt - tdenoncourt@lexismedia.ca

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©Photo L’Éclat/Le Citoyen – Archives/Thierry de Noncourt

Le développement domiciliaire ne suffit pas à répondre à la demande en logement à Rouyn-Noranda, principalement pour des raisons socioéconomiques.

De 2009 à 2020, il s’est ouvert 650 nouveaux terrains résidentiels unifamiliaux à Rouyn-Noranda. En 2012, année record, 142 terrains ont été aménagés, dont les 71 pour maisons modulaires du Développement Saguenay à Noranda-Nord. Entre 2014 et 2019, il s’est créé 523 nouveau logements, locatifs et condos à Rouyn-Noranda, selon les données fournies par la Ville. De ce nombre, 337 ont été issus d’immeubles multifamiliaux nouvellement construits, 89 d’agrandissements et 97 de modifications de bâtiment existants. 

Logements dans les bâtiments multifamiliaux 

Il y a eu 92 nouvelles unités de logements dans des bâtiments multifamiliaux en 2014, à Rouyn-Noranda, soit 70 au sein de 20 constructions neuves, 3 grâce à des agrandissements et 19 à la suite de modifications de bâtiments. En 2015, c’était 138 nouvelles unités, soit 107 dans des constructions neuves, 11 grâce à des agrandissements et 20 par des modifications. En 2016, il y en a eu 70: 24 neuves, 11 agrandissements et 20 modifications. En 2017, on parle de 68 nouveaux logements, soit 20 constructions neuves, 34 agrandissements et 14 modifications. En 2018, 66 nouveaux logements se sont ajoutés au compte, soit 50 constructions neuves, 2 agrandissements et 14 modifications. En 2019, on en dénombrait 89: 66 en constructions neuves, 1 par agrandissement et 22 à la suite de modifications. 

Offre insuffisante en logements subventionnés 

En 2018, on dénombrait 1967 logements sociaux en Abitibi-Témiscamingue, soit 1545 HLM et 422 logements subventionnés, 466 logements abordables issus du programme Accès-Logis et 1025 ménages bénéficiant du programme Allocation-logement, soit un total de 3558 logements sociaux ou abordables pour une population de 146 717 habitants. Cela correspond à une proportion de 1 pour 41 habitants. En comparaison, il y en avait 3453 en Gaspésie-Îles-de-la-Madeleine pour une population de 90 311 habitants, donc 1 pour 26. Dans le Nord-du-Québec, où il y a une population de 44 561 habitants, on en comptait 3851, soit 1 pour 12. Au Saguenay-Lac-st-Jean, c’est 1 pour 33, dans les Laurentides, 1 pour 57 et pour l’ensemble du Québec, 1 pour 35. 

Comparaison du prix des loyers 

Plusieurs se plaignent du prix élevé des loyers à Rouyn-Noranda, mais la mairesse, Diane Dallaire, a fait valoir, chiffres à l’appui, que les prix étaient comparables aux autres régions du Québec. Ainsi, pour un studio, communément appelé bachelor, on demandait, en octobre 2019, 456 $ par mois, en moyenne, à Rouyn-Noranda, alors que c’était 487 $ à Val-d’Or, 407 $ à Trois-Rivières et 655 $ à Montréal. Pour un 3 pièces et demie, c’était 741 $ par mois à Rouyn-Noranda, contre 766 $ à Val-d’Or, 677 $ à Trois-Rivières et 1070 $ à Montréal. En moyenne, toutes catégories confondues, le prix d’un logement était de 639 $ par mois à Rouyn-Noranda en octobre 2019, contre 649 $ à Val-d’Or et 841 $, à Montréal. 

Jusqu’à 80 % du revenu au logement 

Les ménages locataires sont soumis à de plus en plus de pression à cause du prix élevé des loyers. Ainsi, selon les données de 2016 de Statistiques Canada, à Rouyn-Noranda, 30,5% (2100) des ménages consacraient plus de 30 % de leurs revenus au logement, 11,3 % (795), plus de 50 % et 4,5 % (310), plus de 80 %. Au Québec, 33,7 % consacraient plus de 30 % de leurs revenus pour payer le loyer, 14,4 %, plus de 50 % et 6,1 %, plus de 80 %. 

Taux d’inoccupation et crise du logement

On considère qu’un taux d’inoccupation des logements de 3% représente une situation d’équilibre. Sous cette barre, on parle de pénurie. À Rouyn-Noranda, la crise du logement a frappé à partir de 2006, avec un taux d’inoccupation de 1,4 %. Elle s’est empirée par la suite pour atteindre moins de 0,1 % en 2011. La situation s’est stabilisée en 2015 avec 3 % d’inoccupation avant de remonter légèrement, puis redescendre au taux critique de 1 % en 2019. En 2001, alors que l’on parlait du phénomène de l’exode régional, le taux d’inoccupation atteignait les 15,5 %. 

Stratégie du conseil municipal 

La mairesse de Rouyn-Noranda, Diane Dallaire parle de sa stratégie pour répondre à la demande résidentielle dans le contexte économique actuel . «On va rendre des terrains disponibles. On va faciliter certains développements au niveau des infrastructures. On travaille de concert avec certains promoteurs au niveau des protocoles d’entente. Par exemple, au cours de la dernière année, on parle de soutien qui totalise près de 1 M $», a-t-elle indiqué, ajoutant que plusieurs projets, totalisant plus de 200 terrains, étaient actuellement en cours de réalisation. «Il y a eu 12 constructions multifamiliales en 2019, pour un total de 66 logements, soit une augmentation de 30 %. Ça va répondre à une demande, c’est clair», a-t-elle confié. Mme Dallaire a réaffirmé que son administration mettait tout en œuvre pour répondre à la demande de logements. Elle a rappelé qu’un projet de 25 logements sociaux sera réalisé dans un avenir rapproché à Rouyn-Noranda. 

L’Alocat sonne l’alarme 

«Mme la mairesse devrait savoir que quand on crée des unités privées, ça n’aide pas la situation des gens en situation précaire. Au contraire, ça la rend plus difficile parce que ça fait augmenter les prix des loyers», a expliqué Bruce Gervais, coordonnateur de l’Association des locataires de l’Abitibi-Témiscamingue (Alocat). Selon lui, les investisseurs cherchent d’abord le profit. Ainsi, pour rentabiliser un nouvel immeuble à 12 logements, «ils sont obligés de louer au moins 1200 $ par mois. Ils font 5 % de bénéfice environ. Quand tu offres un nouveau logement à 1200 $, ça fait augmenter les prix du marché». L’isolement de la région est un autre obstacle puisqu’il réduit les options pour les locataires, qui ne peuvent alors chercher ailleurs pour se loger moins cher. 

L’éclatement des cellules familiales en cause 

Malgré l’ajout de nouvelles résidences unifamiliales, cela n’aide pas nécessairement ceux qui cherchent un logement, puisqu’ils n’ont souvent pas la mise de fonds ou simplement les moyens de se payer une maison. Bien que la Ville de Rouyn-Noranda participe à différents programmes pour soutenir les locataires dans le besoin, la pénurie de logements abordables demeure critique. Un facteur important qui vient amplifier le phénomène est l’éclatement des familles et la multiplication des ménages de personnes seules, accentuant ainsi la demande. Le nombre de ménages augmente donc plus rapidement que la population. 

Revenus de taxes 

Les revenus municipaux en lien avec les taxes foncières à Rouyn-Noranda ont augmenté de 2 550 890 $ entre janvier 2019 et janvier 2020, passant de 57 625 070 $ à 60 175 960 $. En calculant tous les autres revenus de la Ville, le trésor a récolté 3 738 185 $ de plus, soit un total de 84 887 757 $ en 2020 par rapport à 81 149 572 $ en 2019. Malgré cela, la Ville a dû augmenter les taxes de 4 % dans plusieurs secteurs pour parvenir à boucler son budget. Si l’on calcule une charge fiscale moyenne de 2572 $ par résidence, les 650 nouvelles maisons auront contribué, à elles seules, 1 788 800 $ en 2020.